Пояснення щодо внесків та нарахувань в ОСББ: відповіді на поширені запитання співвласників
Час від часу правління ОСББ отримує звернення від співвласників щодо порядку формування внесків, оплати охоронних заходів, а також можливості індивідуальних перерахунків.
Щоб забезпечити прозорість і уникнути непорозумінь, надаємо роз’яснення з найактуальніших питань, керуючись Законом України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», Цивільним кодексом України та чинною судовою практикою.
Згідно зі ст. 15 Закону України «Про ОСББ», внески на утримання спільного майна встановлюються загальними зборами співвласників і розраховуються пропорційно до загальної площі квартири чи нежитлового приміщення. Розташування об’єкта (перший/підвальний/останній поверх) не впливає на обов’язок брати участь в утриманні майна.
Чому це справедливо:
- Ліфт, дах, фасад, сходові клітки, внутрішньобудинкові мережі, прибудинкова територія — все це є спільною власністю, незалежно від того, користується нею конкретний співвласник чи ні.
- Усі витрати (технічне обслуговування, освітлення, прибирання, ремонт) покриваються за рахунок співвласників відповідно до частки в спільному майні, яка визначається площею приміщення.
На загальних зборах співвласників було прийнято рішення про організацію охорони спільного майна будинку (у тому числi контроль доступу на територію, реагування на сигнали системи пожежного оповіщення тощо). Внесок за охоронні заходи визначено як фіксована сума з кожного житлового та нежитлового приміщення, незалежно від площі.
Цей платiж є додатковим i не включається до загального внеску на утримання будинку, оскiльки охорона не є обов’язковою, але рiшенням бiльшостi вона була визначена як спiльна потреба. При цьому модель розрахунку вiд об’єкта (а не площi) обрана як найбiльш прозора та справедлива для покриття витрат на послугу, яку отримує весь будинок.
Якщо у власностi однiєї особи знаходиться i квартира, i нежитлове примiщення — кожен з цих об’єктiв є окремим об’єктом нерухомостi з власним правом власностi (витяг з Реєстру речових прав).
Саме тому оплата охоронних заходiв здiйснюється окремо по кожному об’єкту незалежно вiд того, хто власник i яка площа примiщення.
Незалежно від площі, кожне нежитлове приміщення є окремим об’єктом нерухомості.
У нашому будинку немає технiчного або юридичного поняття «кладовка». Навiть маленьке примiщення, призначене для зберiгання речей, в офiцiйних документах (державному реєстрi) вказується як нежитлове примiщення i є окремим об’єктом нерухомостi.
Тому не може бути списань або зменшень платежiв по охоронi для власникiв таких примiщень, навiть якщо в них невелика площа i вони належать тiй же особi, що i квартира. Оплата здiйснюється вiдповiдно до кiлькостi об’єктiв, а не за площу чи фактичне використання.
Згідно зі ст. 10 Закону України «Про ОСББ», усі співвласники зобов’язані брати участь в утриманні спільного майна. Це означає, що навіть якщо мешканець не користується ліфтом, не має машини, не проживає у квартирі, він все одно зобов’язаний сплачувати внески, оскільки фінансує утримання, а не особисте користування.
Внески розраховуються за принципом участi у спiльному утриманнi, а не за фактом особистого користування тими чи iншими благами.
Наприклад:
- Лiфт обслуговується та ремонтується незалежно вiд того, чи ви ним користуєтесь.
- Гостьова парковка охороняється та обслуговується для всiх, незалежно вiд того, чи маєте ви авто.
- Прибирання, освiтлення, електрика в коридорах, технiчне обслуговування систем — забезпечують безпечнiсть i функцiональнiсть будинку в цiлому.
ОСББ не має повноважень визначати кiлькiсть фактично проживаючих осiб i не має доступу до вiдповiдних державних реєстрiв. Крiм того, нарахування за кiлькiстю мешканцiв суперечить чинному законодавству та суперечить принципам дiяльностi ОСББ, якi базуються на площi об’єкта власностi.
Згiдно iз законодавством, ОСББ не є постачальником комунальних чи побутових послуг, а лише органiзовує їх отримання спiввласниками через залучення виконавцiв (компанiй, пiдрядникiв, охоронцiв тощо).
Наприклад:
- немає послуги «користування ліфтом», а є витрати на його утримання: технiчне обслуговування, ремонт, замiна запчастин, використана електроенергiя;
- немає послуги «паркування», а є витрати на утримання спільної прибудинкової території;
- немає послуг «користування водою» чи «користування теплом», а є витрати на утримання насосного обладнання, яке забезпечує подачу води/тепла до квартир/нежитлових приміщень: технiчне обслуговування, ремонт, замiна запчастин, використана електроенергiя.
Участь у фiнансуваннi утримання будинку — обов’язок кожного спiввласника. Розподiл внескiв затверджується загальними зборами та вiдповiдає нормам Закону України. Вдячнi всiм, хто сумлiнно виконує свої зобов’язання i бере участь у життi спiльноти.
Правління ОСББ завжди відкрите до діалогу та роз’яснень. Звертайтесь у разі додаткових запитань.
